F poslednom čase sa vo svojej práci stretávam s veľkým množstvom žiadostí o hypotéky. Od 1.7.2018 sa sprísňujú podmienky na poskytnutie hypotéky, preto je na mieste otázka, či sa skutočne oplatí ísť do vlastného bývania a splácať hypotéku (treba však brať do úvahy aktuálne ceny bytov a domov). Druhá možnosť je počkať, až sa trh s nehnuteľnosťami „umúdri“ a ich ceny budú reálne. Do tej doby zostať bývať v podnájme.
Nájom alebo vlastné bývanie?
K tejto téme nájdete na internete veľa príspevkov alebo analýz. Tak nejako už máme v sebe zakorenené, že je lepšie vlastniť nehnuteľnosť, ako stále platiť do vrecka niekomu cudziemu vo forme nájmu. A teda vlastné bývanie je výhodnejšie ako bývať v prenájme. Je to však skutočne tak? Podstatou môjho článku je vám ukázať i iné cesty, ako riešiť bývanie. Nie vždy sa oplatí kráčať tým istým smerom ako väčšina.
Jedna mladá rodina sa rozhodla pre svoje nové bývanie v Trenčianskych Tepliciach. Aktuálne bývajú v podnájme s mesačným nájmom 390 € vrátane energií. Byt, ktorý majú v prenájme je plne zariadený. Po 3 rokoch by si radi postavili vlastný dom na kúpenom pozemku, preto vzhľadom na trhový trend uvažujú, či aktuálne z nájmu odísť do vlastného bytu alebo tam zostať. Cena bytu (po rekonštrukcii) podľa realitných portálov sa pohybuje okolo 75 000 €. Ako to bude celé vyzerať v číslach?
Ideme do hypotéky = do vlastného bývania
- Mladá rodinka si zoberie hypotéku na 90 % z hodnoty bytu, t. j. výška úveru bude 67 500 €, splatnosť vzhľadom na vek 24 rokov (do veku 65 rokov). Úrok pri takejto hypotéke sa pohybuje okolo 1,6 %, takže splátka by bola okolo 283 €. Pripočítajme si k tomu náklady na prevádzku bytu (energie, …), čo je približne 200 €. Celkové náklady na užívanie bytu sú mesačne 483 €. Ide však o starší byt, tak si rodina za cca 5 000 € dokúpi novšie zariadenie a vykoná drobné úpravy bytu.
- Nesmieme ale zabudnúť, že z vlastných zdrojov sme do bytu museli vložiť 7 500 a 5 000 € na „sprevádzkovanie bytu“, ktoré najbližšie 3 roky mať nebudeme (mohli nám slúžiť ako rezerva). Viac zdrojov sme nemali, a teda po kúpe bytu zostaneme bez rezervy.
- Za 3 roky zaplatíme celkovo 36 x 483 € = 17 388 €, plus 7 500 € a 5 000 € (spotrebiče, zariadenie, úpravy, prípadne aj opravy bytu) sme zaplatili na začiatku, keďže sme brali hypotéku na 90 %. Takže celkovo nás bývanie za 3 roky vo vlastnom vyšlo na 29 888 €. K tejto sume by sme mali ešte pripočítať poistenie bytu a prípadné poistenie úveru (cca 30 € mesačne). Poistenie som do výpočtu nezahrnul.
- Zostatok hypotéky po 3 rokoch bude podľa hypo. kalkulačky: 60 410 €. Ak vychádzame z toho, že ceny nehnuteľností sú aktuálne nadhodnotené, počítajme s tým, že by sme byt po 3 rokoch predali za tú istú cenu, ako sme ho kúpili, t. j. 75 000 €. Keď vyplatíme hypotéku, zostane nám 14 590 €. V tejto sume však už je aj „záloha“ za byt, ktorú sme zaplatili na začiatku vo výške 7 500 €.
Poďme do prenájmu
- Pri prenájme je to jednoduché: mesačne nás to bude stáť 390 € (ide o reálny prenájom bytu v Trenč. Tepliciach). Navyše máme k dispozícii 12 500 €, ktoré nám ostali a k tomu ešte máme nižšie náklady na bývanie o 93 €. Tieto peniažky odložíme, čo vy na to? Za 3 roky by sme tak nasporili 3 348 €, a teda by naša celková rezerva bola 12 500 € + 3 348 € = 15 848 €.
- Náklady na opravy neriešime, sú zahrnuté v cene nájmu a rovnako je to aj v zmluve. Celkovo za 3 roky zaplatíme na nájme 36 x 390 €, spolu teda 14 040 €. Okrem toho máme odložených 12 500 €, ktoré sme pri kupovaní vlastného bytu zaplatili na začiatku.
Sumarizujeme
Ako som písal vyššie, bývaním vo vlastnom nám po splatení hypotéky zostane 14 590 €, v tejto sume je aj naša záloha 7 500 € a počiatočné náklady na byt, ako bolo spomenuté vyššie, vo výške 5 000 €. Bolo to naše bývanie, mohli sme byt stvárňovať podľa našich predstáv. Na druhej strane, nemali sme rezervu. Čiastku 12 500 € (7 500 € + 5 000 €) sme totiž zaplatili pri kúpe nehnuteľnosti a verili sme, že náš nový bytík nebude potrebovať žiadne peniaze na opravy a prípadné rekonštrukcie počas 3 rokov.
Pri nájme sme každý mesiac platili niekomu peniaze do vačku. Na prvý pohľad nevýhodné, na druhej strane nám ostalo 12 500 €, ktoré sme použili ako rezervu pre neočakávané situácie. Mohli sme ich dokonca investovať (v prípade investovania sumy 12 500 € + 93 € mesačne, o čo sú naše náklady na bývanie nižšie oproti bývaniu na hypotéku, by sme po 3 rokoch nemali 15 848 €, ale cca 17 642 €, ak počítame so zhodnotením 4 % ročne, čo je podľa mojich skúseností aj reálne dosiahnuteľné).
Jednoducho to spočítam. Pri bývaní vo vlastnom byte, ktorý sme kúpili na hypotéku, máme na účte po 3 rokoch 14 590 € a ešte k tomu prípadnú sumu za predaj spotrebičov, ktoré sme na začiatku kúpili (je to však otázne, lebo je možné, že si ich budeme chcieť zobrať do nového bývania). Pri bývaní v nájme je to v horšom prípade (bez investovania voľných peňazí) 15 848 €. V tom lepšom prípade (keby sme voľné peniaze investovali) je to až 17 642 €. Je teda jasné, že by sme získali viac, než z bývania v byte na hypotéku.
Je samozrejme možné, že v prípade bývania na dlhšie obdobie ako 3 roky, by to vyzeralo inak. Preto platí jednoznačné pravidlo: je to individuálne a treba posúdiť, čo sa vám oplatí, čo zase nie. Odporúčam sa v tomto prípade poradiť s odborníkom, ktorý má v danej oblasti skúsenosti.
Prajem vám, aby ste aj vy urobili správne rozhodnutie, čo sa týka vášho bývania a hlavne, aby to bolo rozhodnutie vaše a šité práve vám na mieru.
Poraďte sa s odborníkom v danej oblasti!
